近段时间，海南楼市动作频出，其中有两条关乎海口，而且两条都属于重磅消息，直接将海口省会城市的优势凸现出来。

一、海口地价再创新高

10月11日，海口再次进行土拍，经过多方角逐之后，终衍宏以1.56亿的价格拿下这块8亩的小地块，折合楼面价11200元，超过上次北辰的11164元，与之前碧桂园拿下的三亚海坡的地块楼面价仅差680多元。

这次海口地价再创新高，主要有以下几个原因。

①海口土地资源越来越少量。

虽然海南的主要景区集中在三亚及其周边市县，但是作为省会城市的海口还是吸引了大部分企业在海口安家落户。这就导致海口的人口越来越多、城市发展越来越快、城市规模越来越大，海口的“主城区”扩大了一圈又一圈，之前的“鬼城”西海岸现在都已经有模有样了。

目前除了还没有开发成熟的东海岸还有较多土地之外，剩下的都是非常偏远的地方了，海口的土地少量性已经日益凸显，而作为新市政中心的西海岸土地更是越来越少。一方面是西海岸的新市政中心导致土地少量，另一方面则是西海岸各方面配套已经趋于完善，可以预见未来会有更多的刚需进入，所以才会有这么多开发商去争一块8亩的小地块，而且价格再创新高。

②开发商的恐慌心理。

近海南楼市密集出台各种政策，比如增加限售年限、停批100平米以下小户型等等，每一条政策的出台都在刺激着开发商的神经。刺激他们神经的政策，就是两个暂停政策了。

两个暂停政策，一方面是为了去库存，另一方面则是为了保护海南的生态环境。我们知道，海南吸引人的地方就是生态环境，如果没有了让人向往的空气、气候，恐怕连旅游的人都会减少绝大部分，更不用说到海南买房了。而到现在这个时间点，去库存已经完成的差不多了，但是一方面要考虑楼市的健康发展，不要大大落；另一方面又要保护好海南的生态环境，保护海南的土地资源，于是两个暂停政策就升级到现在的地步。

目前两个暂停政策是前所未有的，甚至是不可想象的。现在中部的白沙、琼中、保亭、五指山四个市县已经永久停止新建外销房地产项目了，三亚也表示停止三亚市内国家重点生态功能区开发新建外销房地产项目。两个暂停并非是简单粗暴的一刀切，之前拿下的土地还是能继续建、继续卖的。谁也说不清接下来海口会不会也来个升级，不让建外销房了，这个时候谁有土地拿在手里，谁才能笑到后。

③海口省会城市的优势正在体现。

我之前不止一次写过关于省会城市的投资。省会城市集中了全省好的各种资源，比如教育、医疗、商业配套、工作机会等等。可以毫不夸张地说，当城市化新阶段发展到一定程度之后，许多省份的经济发展都会集中到省会，可以说除了省会城市，其它城市都会止步不前，难有发展。

海南虽然是个比较特殊的城市，因为气候、环境因素不会发生人为的转移，所以整个海南岛各个市县都会迎来大量度假、养老、养生的人群，整个海南岛的各个市县的经济也都会有很大的发展空间。但是海口作为省会城市的优势依然非常明显。

作为省会城市，海口拥有大量的社会资源，拥有多的三甲、中小学、企业、商业配套等等。随着城市化新阶段的发展，这种优势还会更明显，海口还会吸引更多本地工作者、本地居民前往。

作为房地产开发商来说，哪里有发展，才去哪里开发房地产，才能把开发出来的房子卖出去。海口将会是未来海南大的刚需城市，对于许多开发商来说，这种地方肯定是必争之地。

二、海口撤销8个棚改区

10月12日，海口市政府宣布取消石山镇墟、永兴镇墟、儒益片区、海甸溪南岸西段、三丹村、红城湖延长线片区、大英村、海甸溪北岸西段8个项目。房屋征收局给出的解释是，这些棚改区征收内容不能满足片区规划布置的要求、涉及古村落保护、群众改造意愿不高等原因。

实际上，除了以上因素之外，下面几个因素或许才是重点：

①去库存工作进入尾声。

棚改是城市发展的必然事件，而本轮全国范围的大规模棚改动作、货币补偿为主替代安置房为主的方式，除了城市化进程的必然结果之外，还一个重要的作用就是推动去库存的工作。之前为了加快去库存的脚步，棚改的速度也在加快，而从现在的情况来看，去库存已经不再需要棚改来推动，甚至去库存已经进入尾声阶段。

②棚改产生大量租房需求，推高房租。

棚改的直接作用就是产生了大量的租房需求，一方面是原本租住在城中村的人，另一部分则是城中村中被拆迁的户主。虽然拆迁户终能拿到安置房或者货币补助，但是这毕竟需要时间。于是在一个非常短的时间内产生了非常多的租房需求，导致拆迁区附近租房一房难求、房租不断上涨。

我们知道，一般安置房都不会在原地建，一般是建在大家都懂的地方。而棚改拆迁之后，原地建设的楼盘还需要好几年才能进入到市场，原本租住在拆迁区的本地工作人员因为工作、生活等原因还是会在附近寻租。于是这种租房紧张的局面还会持续好几年，甚至因为主城区购房大部分为刚需自住的，导致这种租房紧张的局面一直持续下去。

③资金。

需要注意的是，棚改是需要大量资金的，这些资金都来自ZF。而ZF除了要搞棚改，其它要钱的地方多了去了，尤其是像海口这样高速发展的城市，各种基建支出多如牛毛。所以当去库存工作不再需要棚改来推动的时候，棚改就不再是一个非常迫切的事情了，再加上棚改区居民本身棚改意愿不高，与其花钱吃力不讨好，倒不如把资金用在更需要的修路等基础建设中去才是更重要的。